Superbonus e plusvalenza, un conto salato

La recente modifica introdotta dalla Finanziaria (L. 30/12/2023, n. 213) agli articoli 67, comma 1, e 68, comma 1, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), ha portato importanti novità nella determinazione del reddito imponibile per gli immobili che hanno beneficiato del cosiddetto “Superbonus”, lasciando tuttavia invariate le regole sulle eccezioni, segnatamente per gli immobili acquisiti per successione, per donazione, e per quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione. In particolare, nel caso che gli immobili ristrutturati vengano messi in vendita, l’applicazione della plusvalenza realizzata dalla “cessione a titolo oneroso di beni immobili” viene estesa da 5 a 10 anni dalla fine dei lavori, inoltre è stata introdotta una specifica disciplina che regolamenta la deducibilità dei costi inerenti alla ristrutturazione.

Questa ipotesi “speciale” di plusvalenza si aggiunge a quella ordinariamente disciplinata dall’articolo 1, comma 496, legge 23 dicembre 2005, n. 266, che, si ricorda, permette di assoggettare la plusvalenza determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo d’acquisto (o il costo di costruzione del bene ceduto), incrementato dei costi inerenti al bene alienato, invece che all’aliquota marginale IRPEF calcolata in base al reddito complessivo del contribuente – ad un’imposta sostitutiva, attualmente stabilita al 26%.

Nello specifico, la nuova disposizione dell’art. 68, c. 1 TUIR, come modificato dalla sopra citata legge di bilancio, ipotizza due diversi ipotesi:

1. nel caso in cui gli interventi agevolati fruendo della misura massima del 110% si siano conclusi entro i 5 anni, all’atto della cessione, non si terrà conto delle spese relative a tali interventi nella eventualità che il beneficiato abbia scelto la strada della cessione del credito o dello sconto in fattura;
2. nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di 5 anni, si terrà conto del 50% di tali spese qualora si sia beneficiato dell’incentivo al 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito/sconto in fattura.

Le medesime condizioni non sono, invece, contemplate anche nel precedente art. 67, c. 1, nuova lettera b-bis). Come rilevato dalla Federazione del Notariato, non si comprende se ciò sia dovuto ad un “difetto” di coordinamento tra le due diverse disposizioni o ad una scelta precisa fatta dal legislatore, nel senso cioè che si è voluto distinguere la base imponibile per la stessa fattispecie tassabile a seconda:

1. che si sia fruito del Superbonus nella misura “massima” del 110% nonché delle opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta: in questo caso la deducibilità delle spese non opera del tutto nel caso che siano decorsi meno di 5 anni, mentre è possibile dedurre il 50% dei costi inerenti nel caso di rivendita effettuata dopo 5 anni ma prima del decorso di 10 anni dall’acquisto dell’immobile.
2. che non si sia fruito del Superbonus nella misura “massima” del 110%, ma nelle più limitate misure del 90%, del 70% o 65%, ovvero non ci si sia avvalsi delle opzioni per lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta: in questo caso il costo di acquisto potrà essere aumentato anche delle spese sostenute per i lavori Superbonus, per il loro intero importo, come nelle ipotesi ordinarie.

Occorre fare una considerazione conclusiva: questa nuova previsione di tassazione sul reddito, sia pure introdotta tardivamente, ha probabilmente la sua ratio nella volontà del legislatore di andare a correggere in parte gli effetti distorsivi che la legge sugli incentivi edilizi (in particolare il Superbonus 110%) ha prodotto in capo a speculatori e approfittatori di ben scarsa etica.